Achat d'une Résidence Principale
Couplage d'un credit immobilier avec un investissement financier.
Le Dilemme de l'Acquéreur
Le choix entre un paiement comptant et un financement à crédit est l'une des décisions financières les plus importantes de votre vie. Il influence non seulement le coût total de votre bien, mais aussi votre liquidité, votre exposition au risque et la croissance future de votre patrimoine. Cette application est conçue pour éclairer chaque facette de ce choix crucial.
Acheter à credit et placer ses liquidités.
ou
Acheter au comptant
Quelle strategie ?
62,2%
C'est la part des ménages propriétaires en France qui n'avaient plus d'emprunt à rembourser en 2021, illustrant une forte culture du remboursement complet.
Analyse Comparative : Avantages et Inconvénients
Paiement au Comptant
✅ Avantages
- Économies substantielles : Pas d'intérêts ni de frais d'assurance-crédit à payer.
- Processus simplifié : Transaction plus rapide sans validation bancaire.
- Pouvoir de négociation : Un atout majeur pour négocier le prix de vente.
- Tranquillité d'esprit : Absence de dette et de mensualités.
❌ Inconvénients
- Immobilisation du capital : Une grande partie de votre épargne est bloquée.
- Manque de diversification : Risque de concentration de votre patrimoine dans l'immobilier.
- Coût d'opportunité : L'argent immobilisé pourrait générer des rendements ailleurs.
Financement à Crédit
✅ Avantages
- Effet de levier financier : Potentiel d'enrichissement démultiplié.
- Préservation de la liquidité : Votre épargne reste disponible pour d'autres projets ou imprévus.
- Diversification possible : Permet d'investir sur d'autres supports en parallèle.
- Protection : L'assurance emprunteur protège votre famille.
❌ Inconvénients
- Coût total plus élevé : Les intérêts, frais et assurances augmentent la facture finale.
- Contrainte mensuelle : Poids des remboursements sur le budget.
- Dépendance au marché : L'accès au crédit et son coût fluctuent.
Tendances du Marché en France (2020-2025)
Les décisions d'achat sont fortement influencées par le contexte économique. Le graphique ci-dessous illustre la corrélation entre l'évolution des taux d'intérêt moyens et la part des achats immobiliers réalisés au comptant. On observe que lorsque les taux montent, les achats au comptant tendent à augmenter.
Simulation : Le Pouvoir de l'Effet de Levier
Pour comprendre l'impact concret de la strategie couplant l'achat immobilier et le placement financier, comparons deux scénarios pour l'achat d'un bien immobilier de 200 000€. Dans les deux cas on suppose que l'acheteur a les liquidité et qu'il pourrait payer comptant. Le graphique montre le patrimoine financier net final après 15 ans, en supposant un rendement des placements sans risque de 1%, un placement boursier de 5% et un taux du crédit immobilier de 3%.
Selon la part de credit que l'acheteur décide de souscrire, il lui restera du capital disponible et des mensualités disponibles. Par exemple, s'il souscrit un credit total il lui restera 200 000 de capital disponible mais aucune mensualité disponible car il devra rembourser tous les mois son credit. A l'opposé s'il paye comptant, il n'aura plus de capital disponible mais il aura chaque mois les mensualités disponibles equivalentes au remboursement qu'il aurait fait s'il avait choisi de faire un credit. Entre ces deux extrêmes, la part ce capital ou de mensualité disponible variera selon le niveau de credit choisi.
Nous étudions trois cas de figure: un credit à 100% et un credit à 50% et un achat au comptant. Dans le cas d'un achat au comptant, il n'y a pas de difference de strategie d'investissement car le capital disponible est nul car utilisé pour l'achat immobilier. Les mensualités disponibles (pas de credit à rembourser) sont utilisée de la même maniere par les deux acheteur. le resultat final est donc le même. La strategie de placement intervient dans les deux autres cas avec des resultats substantiellement differents
Nous étudions ici un cas standard mais toutes ces données peuvent etre modifiées dans le simulateur que nous proposons (lien plus bas). Chacun pourra parametrer la simulation en fonction de sa situation personnelle.
Le choix du rendement des marchés boursiers affecte de maniere significative le resultat des placements. Voyons pourquoi nous avons fait le choix de 5%
Quel rendement ?
Pourquoi 5 % ?
Le resultat de simulation qui suit est basé sur une performance annuelle des marchés financier de 5%. On peut considerer que cette performance est de loin sous estimée si on constate que la performance du S&P500 sur de trés longue periode est plus proche de 10%. Pour plus de realiste nous avons considéré la performance de 2 indices (CAC 40 et S&P 500) sur 3 periodes récentes de 15 ans (baisses, stagnation et hausse).
L'idée est de faire une moyenne des rendements obtenus sur ces deux indices et sur les 3 périodes. On fait ainsi l'hypothése d'avoir une representation raisonnable du risque de marché. Le rendement de 5% est donc une moyenne qui prends en compte les differents état de marché en favorisant legerement le marché americain souvent sur-pondéré dans les indices globeaux (eg. msci World). Ce taux est modifiable dans le simulateur. Le tableau joint donne le detail des performances sur 15 ans et la performance annualisée.
Quel risque ?
| Période | Cac 40 | S&P500 | ||
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | annualisée | 15 ans | annualisée | |
| 2000-2015 | -22,6 % | -1,7 % | 43,3 % | 2,4 % |
| 2007-2022 | 2 % | 0,13 % | 158 % | 6,5 % |
| 2010-2025 | 119 % | 5,4 % | 434 % | 11,8 % |
| Moyenne | 32,8 % | 1,27 % | 211 % | 6,9 % |
On observe que les marchés américains ont été globalement plus performants que le marché français mais la performance moyenne en tenant compte des divers profils de marchés reste modérée. Etant donné que personne n'est capable d'anticiper les marchés, une moyenne de 5% de performances annualisée semble une anticipation raisonnable. Mais on voit que même sur 15 ans on peut obtenir des resultats assez decevant. C'est dans ce contexte que nous choisissons de comparer avec ce taux des strategie d'investissement lumpsum et DCA.
Profil 1
Bonne tolerance au risque des marchés boursiers
Cet acheteur decide de placer en une seule fois tout son capital disponible (lumpsum) et place en DCA ses mensualités disponibles.Profil 2
Faible tolerance au risque des marchés boursiers
Cet acheteur est plus prudent. Il place son capital disponible sur un livret à capital garanti (rendement 1%) et y preleve tous les mois une certaine somme pour la placer en DCA sur un tracker (ETF sur l'indice s&p500). Il obtient donc un benefice de son livret et de son DCA. Pour les mensualités disponibles, il les place chaque mois en DCA.Comparaison des 2 strategies d'investissements sur 3 niveaux de credit
Remarques
On observe que le profil prudent a peu intérêt à faire un credit. D'une part s'il veut limiter son risque son gain va diminuer avec son niveau de credit. D'autre part, même si la strategie risquée est plus rémunératrice, cette difference de gain est limitée par rapport au risque qu'il prend. En achetant comptant, il gagne 88 000 euros avec un risque limité et 107 000 euros à condition d'augmenter son risque.
Il faut aussi dire qu'en considerant des periodes d'emprunt plus longues (> 15 ans) et des taux de credit plus faibles (<3%), le risque diminue et les gains augmentent. Même d'autres problèmes se posent dans cette configuration
*Note : Cet exemple illustre le potentiel de croissance du patrimoine en utilisant l'effet de levier, mais ne prend pas en compte les risques inhérents aux placements financiers.
Votre Parcours Décisionnel
La meilleure stratégie est celle qui correspond à votre profil. Suivez ces étapes pour analyser votre situation et orienter votre choix.
Coût du Capital
Le rendement de vos placements est-il supérieur au coût total de votre crédit (taux + assurance) ?
Profil de Risque et Liquidité
Êtes-vous à l'aise avec la gestion d'une dette sur le long terme ? Avez-vous besoin de conserver une épargne accessible ?
Contexte et Objectifs
Comment les conditions de marché actuelles influencent-elles votre projet ? Prévoyez-vous de conserver le bien longtemps ?
Orientation vers le Comptant
Peut être plus judicieux si vous avez une forte aversion au risque, si les rendements des placements sont faibles et si les taux d'emprunt sont élevés.
Orientation vers le Crédit
Particulièrement intéressant si les taux sont bas, si vous visez des rendements de placements supérieurs au coût du crédit et si vous souhaitez garder de la flexibilité financière.